什么是综合用地综合用地的价格评估(2)
合算法
合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓，由于所占土地面积小，各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下，土地无法进行物理性分割，可以把整宗土地视为一宗综合用地，出让年限统一定为50年。
例2：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积2000平方米，规划建设十层综合楼一栋，地下一层为仓库，建筑面积1000平方米;地上三层为商场，建筑面积3000平方米;四至十层为住宅，建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900元平方米，居住用地基准地价为600元/平方米，仓储用地基准地价参照工业用地，为400元/平方米。计算过程如下：
学习啦在线学习网 计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例
学习啦在线学习网 总建筑面积=1000+3000+7000=11000(平方米);容积率=11000/2000=5.5;字串9
R仓储=1000/11000=0.091;R商业=3000/11000=0.273;R居住=7000/11000=0.636
学习啦在线学习网 计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数
学习啦在线学习网 假设仓储、居住用地的土地还原利率为8%，商业用地土地还原利率为10%。
学习啦在线学习网 K仓储=1字串3
K商业={1-[1/(1+10%)50]}/{1-[1/(1+10%)40]}=1.014
学习啦在线学习网 K居住={1-[1/(1+8%)50]}/{1-[1/(1+8%)70]}=0.983
计算综合用地的地价
学习啦在线学习网 假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，当容积率大于3时，仓储用地不考虑容积率修正;商业用地容积率修正系数为2;居住用地容积率修正系数为1.6.
综合地价=400×1×1×0.091+900×1.01388312×2×0.273+600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91(元/平方米)字串8
综合用地的估价结果
土地有效面积：2000平方米;土地单价：1134.91元/平方米;土地总价：226.98万元，大写：人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整(注：综合用地使用年限50年)
综上所述，分算法与合算法不仅可以应用于国土部门出让底价的评估，也可用于综合用地的抵押或者其他目的价格评估。与出让底价相比，只是剩余使用年限有所不同。
需要说明的是，由于房屋与土地的结合极为紧密，当一宗土地被立体化、多层次利用以后，其效用大大增加，有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此，在使用分算法与合算法评估综合用地价格时，一定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值，参考市场上其他类似宗地。
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