学习啦>知识大全>知识百科>百科知识>

怎么确定合理的征地价格

时间: 若木632 分享

  尽管价格决定是一个复杂的问题,但英国政府认为其基本精神应该是这样的:征购价格应该是所有者(或求得补偿者)得到一个货币量,这个货币量对于所有者来说,就好像征购没有发生一样。

  现行征地制度为什么不合理

  按照保守的数字(官方统计),仅1987年到2001年,全国非农建设占用耕地3300多万亩。改革开放以来,实际的耕地征用应该大大超过这个数字。如果每亩地的最终使用价格为10万,总地价当在3万亿以上。事实上,在几年前,我国有的中西部地区的每亩耕地在转为非农用地时,最终使用价格也已经到了10万元以上,更不用说东部发达地区高得令人咋舌的价格了。这部分收入,农民得到了多少?

学习啦在线学习网   《土地管理法》规定,征用耕地的土地补偿费用为该土地征用前3年平均产值的6至10倍,安置费为4至6倍。从一些典型调查看,发达地区农民得到的收入,每亩在1万元以内;中西部地区农民得到的更少。按照这个比较,说近十多年通过征地环节,使农民的收入流失3万亿以上,农民留在手上的只是一个零头,并不夸张。

学习啦在线学习网   现行法律规定的不合理性是显而易见的。如果只是农业用地的所有权转移,地价作为年收益的6至10倍是合理的。但是,如果耕地转为非农用地,农民的土地被占用以后成为无地农民,那么,这个价格就不公道了。主要理由是两个:

  第一,虽然现行价格可能反映了农民丧失土地以后的农业经营损失,但不能反映农民的实际损失。农民丧失土地以后,不得不进入城市,生活的风险大大增加,消费成本(劳动力再生产成本)显著提高,土地的社会保障作用不再存在,成为下不如农民,上更不如城市居民的赤贫阶层。因此,不能按照农业耕地的“影子价格”来给农民补偿损失。

学习啦在线学习网   第二,土地在转为非农用地以后,会产生巨大的级差收益,这个级差收益是土地所有权的收益,其中农民应该得到合理的部分。

学习啦在线学习网   此外,土地征用的程序也不合理。我们目前的做法是,土地征用是政府行为。土地一经征用,即变为国家的土地,然后由国家将它划拨或出售给土地的开发商或使用者。农民与土地的最终使用者之间没有直接的交易。这种做法使得农民以及他们所组成的“集体”不能与土地的最终使用者直接进行交易,便一开始就剥夺了农民的交易权,使交易有了不公正的性质。合理的做法,应该是让农民与土地的最终使用者直接进行交易,政府或土地管理机构只是作为中间人。这个程序不改,农民的合法权益是无法得到保障的。

  苏格兰的土地改革经验与启示

学习啦在线学习网   市场经济国家在农民土地征用上有一套成熟的做法,很值得我们借鉴。这里介绍笔者研究过的苏格兰的具体做法。

学习啦在线学习网   (一)关于强制购买

  为了公益事业,政府难免要征用土地;如果土地所有者不愿意出售土地,就不免发生“强制”征用的做法。但事实上,政府的强制购买是很少的。强制购买在法律上也有严格规定。

  从程序上看,要实现强制购买,必须有下面几个步骤:第一,特别授权的土地征用局要起草发布强制购买通知,通知必须描述所购买的地产情况。第二步,在地方报纸上连续两周发布广告,将购买信息送达有关方面。第三,要将购买通知递交国务大臣确认。第四,在国务大臣收到文件以后,要征询反对意见;如果反对意见很广泛,国务大臣还要举行公开听证会。在这些工作的基础上,国务大臣做出决定。第五,土地征用局再行发布强制购买的决定。

  要注意,如果任何人认为这个购买使自己的利益受到伤害,他都可以在6周之内采取法律行动即向苏格兰土地法庭提出诉讼。

  (二)关于土地购买价格

  尽管价格决定是一个复杂的问题,但英国政府认为其基本精神应该是这样的:征购价格应该是所有者(或求得补偿者)得到一个货币量,这个货币量对于所有者来说,就好像征购没有发生一样。换句话说,征购行为对土地的当事人的利益获取不应该发生影响。

学习啦在线学习网   为了在理论上说清楚这个道理,英国法学家使用了一个概念,叫做“无计划世界”。这是一个虚构的世界,在这个世界里,土地征用局没有发布过土地征用通知,有关土地的发展计划没有发生,甚至没有提出。这个设想的根据很清楚,因为这些“计划”行动会影响到土地的价值。这样,土地价格决定的基本精神就清楚了,就是说,土地价格的决定应该以“无计划世界”为基本前提。

  价格决定具体考虑以下几个方面的因素:

  (1)市场价值规则

  运用这个规则具体考虑这样几个原则:1)对强制征用不进行额外补贴。2)在决定价格时,设想被征购土地在公开市场上自愿出卖时可能获得的收益,这是定价基本准则。3)不因为被征购土地的特殊用途而给当事人以价格补贴。4)如果土地的目前使用有违反公众利益或违反法律的情形,由此发生的收益在征购价格中也不予考虑。5)在特别情形下,土地法庭会不考虑市场价格,而考虑一个“重置等价”。例如,一座教堂,如果按市场价出售,所有者所获得的款项难以在另外的地方建立一座同样的教堂。这个时候,土地征用局只能考虑教堂的重置费用了。6)考虑打搅补偿。

学习啦在线学习网   (2)合法的计划

  假设土地的市场价格只反映其当下用途的市场价格,但它还可能有潜在的发展价值,例如,某一天农场主有可能在将土地卖给房地产商而获得更高的价格。在这里,有的发展计划还是要考虑的。一块地方,已经被政府规划为住宅发展区,那么,土地所有者在公开市场上出售土地时,政府的规划就是影响因素,出售土地的收益必然包括这个因素。所以,这种合理的计划假设应该对征购价格发生影响。

学习啦在线学习网   (3)增值或贬值的后果

  正在执行的计划可能使得所征购的土地的价值发生增值或贬值,但这种因素不应该在征购价格中予以考虑。英国的法律对此有明确规定。举一个例子,在北京CBD周边有一块农业土地,政府在CBD计划之下需要征用这块土地。如果没有这个计划,这块土地按照市场价格可以出售到100万,有了这个计划以后可以卖到600万,那么,政府只按照100万的价格购买这块土地。请注意,这100万元的价格仍可能大大高于农用土地的价格,只是小于政府计划影响之下的新价格。

学习啦在线学习网   (4)外部有害影响

学习啦在线学习网   一整块土地,如果只征用了一部分,而征用的结果给其余土地的价值造成了损害,那么,土地征用价格应该包含对这种损害的补偿。如果征用了一部分土地,剩下的那部分土地因此变得毫无用处,那么,所有者也可以提出补偿要求,土地法庭应该做出裁决;如果理由可靠,补偿就应该确认。

84083