2018年房地产行业发展趋势前景好不好
2018年房地产行业发展趋势前景好不好
今年中国房地产行业整体仍呈火热情形，2018年即将到来，那么2018年中国房地产发展趋势将会如何呢，为此由学习啦小编为大家分享2018年房地产行业发展趋势，欢迎参阅。
由2017年楼市预测2018年房地产发展趋势
楼市发展预测
有分析表示，预计2018年投资增速在2%左史。2017年前10个月，房地产投资增速6.6%，但全国范围来看，2017年上半年拿地总额不高，下半年新开工增速有所放缓，预计2017年全年投资增速在5%以上，2018年全年增速在2%巠史。2017年虽地王频出，但全国范围来看土地购置款并未大幅增长，土地购置偏弱之下，预计2018年新开工面积增速在5%以内;拿地方面，16年核心城市拿地较多，预计17年增长动力较弱。
受限贩政策的影响，2018年新开工增速下滑压力较大;预计2018年全年新开工面积增速在5%以内。预计2018年新增住宅供应减少。2017年前9月100大中城市累计住宅土地成交规划建面同降13.1%;核心城市土地供应大幅削减，预计2018年仍会控制供应。
学习啦在线学习网 预计2018年全年的销售额同比增速在10%左右。2018年，货币政策预期依然较为宽松，但仍调控政策的周期来看，在上半年放松的概率不大，下半年销售情况还有待观察。
学习啦在线学习网 销售金额同比增速下半年回升
预期2018H1房价仍处二高位震荡状态预计2018年上半年房价调整压力较大。受2017年上半年高基数的影响，2018年房企业绩同比增速下行压力较大，在政策持续收紧的预期下，预计2018年上半年房价或出现微幅调整。
一线城市特别是北上深由二其土地供给有限，并以存量房市场为主，对市场拉动有限;而三四线城市由二需求有限，在土地供应不出现明显缩减，经济没有大幅驱动的情形下，预计会保持比较秶定的态势。二线城市受益于城镇化，需求旺盛，是未来房地产行业的机会所在。事线城市的楼市调节空间较大，受供需关系和经济因素影响明显，未来可能仍然会出现城市热度轮动的情形。而三线城市库存任务仍然艰巨。
2018年房地产行业四大趋势
刚刚过去的一年，中国房地产市场走势超出所有人预期，一二线城市以“去库存”背景之下形成的波澜壮阔的上涨，在第三季度政策高压下的戛然而止，市场完成了从高烧到降温的一次轮回。
学习啦在线学习网 整整一年，国内房地产的多项数据创下历史峰值。按照国家统计局发布的数据，2017年1~11月份，全国商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%;商品房销售额102503亿元，增长37.5%。
尽管最后一个月的数据尚未披露，但克而瑞研究中心预计;按2017年12月成交面积维持1.5亿平方米保守估算，当年全年销售面积将破15亿平方米，全年销售金额有望突破11万亿。
无论销售面积，还是成交金额，都显示2017年是中国房地产市场最好的一年。企业层面，千亿销售额开发商超过10家。
但是，调控压顶、市场降温、行业分化、企业整合速度和洗牌速度加快，2018年无疑是开发商又一个大考。扩张还是收缩，关系到成为市场中的大鱼还是被吃掉的小鱼的问题，但开发商已无暇思考太多，因为行业中的布局卡位大战早已经打响。
2018天量之后中国房地产市场的去向
趋势一：巨头崛起行业集中度再度提升
每年都有排行榜，这一年，格外不同。
学习啦在线学习网 2017年12月31日，克而瑞发布的2017年中国房企销售排行榜数据显示，有3家企业的销售金额超过3000亿元，12家企业的销售金额超过1000亿元，占整体市场份额的10%。
对比往昔，地产TOP10的座次已然改变，行业洗牌如此之快，如逆水行舟不进则退。曾经，行业首家突破千亿销售金额的房企是万科，那是在2010年，万科当年全年销售金额是1081.6亿。时过境迁，2017年万科已失去龙头老大的交椅。
学习啦在线学习网 2018年的“成绩单”并不令人意外。2017年前三季度，国内信贷宽松、去库存的楼市政策在一二三四线城市广施红利，房价加速上涨成为必然结果。而房企，则借机壮大规模，利用入袋的销售金额寻求扩充实力的经营路径。
学习啦在线学习网 于是，土地市场陷入癫狂状态，地王从一二线城市蔓延到三四线城市。克而瑞研究中心统计数据显示，2017年，全国300城土地市场成交建筑面积40977万平方米，同比下降28%，仅为2013年成交建面的四成。但成交金额不跌反升，全国300城经营性用地成交金额为19769亿元，增幅达23%。
热点城市高总价、高地价、高溢价率的三高地块频出，地王纪录屡被刷新，以至于常常上演面粉高于面包的戏码。
但是，地王是危险的，尤其在市场预期发生改变之后。第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬表示，市场预期改变，2018年楼市销售将放缓、回暖周期拉长、投资回报前景越发缥缈，开发商拿地需要谨慎，并注意防控风险、分摊成本。
学习啦在线学习网 开弓难有回头箭，已经挤上了霸主之争的擂台，就只能硬着头皮往下走。第一财经记者从少数私下透露了2018年销售目标的地产公司处获得的信息显示，在去年大量填补库存的基础上，2018年势必争取更高销售目标，个别一线巨头更给自己定下翻倍的目标。
学习啦在线学习网 一名华南房企高管对第一财经记者表示，“除了像万达一样坚定转型的以外，没有开发商会主动收缩业务，收缩意味着向市场投降。企业不难作出选择，难的是在负债、规模、成本与盈利间取得平衡。”
趋势二：并购升级大鱼吃小鱼继续演绎
学习啦在线学习网 过去一两年时间，以并购为主的外延式增长成为企业招拍挂拿地之外的主要增长路径，它能破解热点城市拿地困局、有效降低资源获取成本。公司并购与资本市场结合得更加紧密，是大象和大象的游戏，并有望改写行业格局。
学习啦在线学习网 中国指数研究院数据显示，2017年年内仅300亿元以上百亿房企已完成及正在进行中的并购案例近100起，占行业并购数量的七成以上。
学习啦在线学习网 2015年，行业中最大的并购事件当数招商蛇口吸收重组招商地产上市。而2017年，并购事件增多，先是中海宣布通过收购中信地产以及中信泰富持有的地产业务，相关资产包含有126个房地产项目，与此相似的是保利并购中航地产案，中航把共计331万平方米建面的九大资产作价20.3亿卖给保利。并购之王融创在2017年大出手，据不完全统计，其在年内已进行10笔收购，耗资近300亿元，此外融创还通过定增入股金科地产，玩起股权投资。销售冠军恒大地产更是一直走在“买买买”的路上，其足迹遍布中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、深深房，主题从地产项目的收购到股权收购再到借壳重组，更参与炮制了震动整个资本市场的万科股权大战……
学习啦在线学习网 上述收购是去年行业收购大战中的缩影，也是冰山一角。招商蛇口总经理许永军接受第一财经记者采访时表示，未来大型房企将加速整合并购中小房企可，行业集中度进一步提升。
刘德扬则预测，“2018年开发商整合将加速，有获取贷款能力的、进入股权市场的大型开发商将寻找收购合适资产或收购现金流紧张的小型开发商的机会。”
穆迪副总裁兼高级信用评级主任梁镇邦在2017年12月举行的穆迪信用风险年会上对记者表示，“预计在调控的干预下，2018年房价增速将会放缓。信贷环境中，无论是开发贷还是境外债券市场和银行融资、境内债券市场与信托贷款等融资渠道都更利于财务健康的大型开发商。”
学习啦在线学习网 趋势三：楼市趋稳
学习啦在线学习网 中原地产研究中心统计数据显示，截至2017年12月29日，全国住宅类土地单城市出让额排名前50的城市合计出让住宅用地20841亿，比2015年同期上涨幅度达到了48.4%。
学习啦在线学习网 伴随着中国城镇化进程加速，上述核心城市房价不断升高，而这些城市在人口、教育、医疗条件的优势使得人口不断流入。
学习啦在线学习网 “一线城市的存销比总体较小，这和此类城市库存规模明显不足的态势是有关的。二线城市存销比回落的速度较快，这和二线城市2017年房地产市场交易持续向好的态势有关;其中，具有代表性的‘四小龙’城市即南京、苏州、合肥和厦门更是出现了存销比低于6个月的紧张状态。”易居智库研究总监严跃进说。
“当下市场在连续重磅政策的影响下，开始降温，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信贷等政策力度较大。整体看，市场的过热成交将会明显被抑制，短期部分过去报价过高的项目和二手房价格会快速回调，市场未来的调整期将维持6~9个月。这一轮市场的调整幅度要看信贷收紧的尺度。”中原地产首席分析师张大伟指出。
学习啦在线学习网 戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏认为，政府需要合理引导市场需求，全面开征房产税等良药多管齐下，建立长效机制，这是稳定房价的关键。
学习啦在线学习网 趋势四：调控长效机制加快落地
学习啦在线学习网 刚刚结束的中央经济工作会议指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。与此同时，会议提出要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
伍惠敏认为，长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急政策，关键要完善制度建设，并处理好住房消费和投资、房地产和经济增长、存量房和增量房之间的关系。
学习啦在线学习网 “限购政策、信贷政策都需要搭配使用，同时辅助房产税等其他手段。”伍惠敏说。
方正证券房地产行业首席分析师夏磊表示，稳房价其实就是稳民心。当前政策腾挪空间已越来越小，只有构建房地产健康发展长效机制、构建“阶梯形”消费预期才能实现房地产行业的平稳健康发展。
夏磊指出，面对区域分化的市场，作为宏观调控的主体，中央政府应将更多的行政调控责任交给地方政府，使其根据自身特点“因城施策”。并在土地、税收等关键要素方面，应让地方政府承担主体责任。同时，积极适应城镇化发展趋势，全面推行“人地挂钩”，增加人口迅速增长城市的土地供给弹性。另一方面，还应积极推行房地产税改革。具体来看，对各环节税收进行调整，减少交易环节税费、支持居民置换和房产流通;增加保有环节税费，调节财富分配不公。通过简并税种、优化税收结构，为房地产税替代土地出让收入创造条件。同时，应开展空置房房产税试点，减少社会资源的浪费，引导购房预期，避免住房成为炒作的工具。
同策咨询研究部总监张宏伟则提到，建立楼市基础性制度和长效机制是重点之一，比如推进不动产登记制度、推动房地产税立法。未来建立不动产统一登记制度，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后最有可能直接推进的就是房地产税，而不是此前已经在上海、重庆试点的房产税。今后一揽子关于房地产税方面的税制改革的顶层设计有可能逐步推出，以逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系(土地、财税和金融)之一的财税政策与措施。
房地产行业的具体内容
学习啦在线学习网 (1)国有土地使用权的出让;
(2)房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发;
学习啦在线学习网 (3)房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动;
(4)房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介;
学习啦在线学习网 (5)物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境;
(6)房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。
房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等;地产则包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。
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