营改增后房屋租赁进项税应该注意哪些问题

营改增后房屋租赁进项税应该注意哪些问题

　　营改增房屋租赁进项税抵扣应注意的五个问题，以下是学习啦小编的具体介绍了营改增后房屋租赁进项税注意的问题，欢迎阅读参考。

　　营改增后房屋租赁进项税注意问题

　　1.营改增后，公司新购进的固定资产既用于按简易办法征收的建筑业老项目，也用于一般计税的新项目，那么此固定资产的进项税额是否可以抵扣?

　　《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件1)第二十七条第(一)项规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产的进项税额不得从销项税额中抵扣。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。

　　因此，建筑企业混用的固定资产可以全额抵扣。

学习啦在线学习网 　　2.融资租赁的不动产如何抵扣进项税?

学习啦在线学习网 　　国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告 国家税务总局公告2016年第15号规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%.取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

学习啦在线学习网 　　融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

　　3.交际应酬费是否可以抵扣进项税?

学习啦在线学习网 　　根据财税(2016)36号文件，第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：纳税人的交际应酬消费属于个人消费。购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。交际应酬消费不属于生产经营中的生产投入和支出，是一种生活性消费活动，而增值税是对消费行为征税的，消费者即是负税者。因此，交际应酬消费需要负担对应的进项税额。同时，交际应酬消费和个人消费难以准确划分，征管中不宜掌握界限，如果对交际应酬消费和个人消费分别适用不同的税收政策，容易诱发偷避税行为。因此，为了简化操作，公平税负，对交际应酬消费所用的货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产不得抵扣进项税额。

学习啦在线学习网 　　所以，交际应酬费是不允许抵扣进项税的。

学习啦在线学习网 　　4.营改增以后，一般纳税人的餐饮企业如何抵扣进项税额?

学习啦在线学习网 　　餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发票，按照现行规定计算抵扣进项税额。

　　有条件的地区，应积极在餐饮行业推行农产品进项税额核定扣除办法，按照《财政部 国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》(财税〔2012〕38号)有关规定计算抵扣进项税额。

学习啦在线学习网 　　5.既有兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分的进项税额，如何抵扣?

　　财税(2016)36号文件第二十九条规定，适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额)÷当期全部销售额主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。

　　营改增后增值税纳税人到底哪些进项税额不得抵扣

　　一、纳税人身份不得抵扣进项税额

　　1.增值税小规模纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

　　2.一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。

　　3.增值税一般纳税人在以小规模人身份经营期(新开业申请增值税一般纳税人认定受理审批期间除外)购进的货物或应税劳务取得的增值税发票，其进项税额不允许抵扣。

学习啦在线学习网 　　4.增值税一般纳税人从小规模纳税人购进货物或者应税劳务取得普通发票(购进农产品除外)不允许抵扣进项税额。

　　5.增值税纳税人在认定批准的月份(新开业批准为增值税一般纳税人的除外)取得的增值税发票不允许抵扣进行税额

　　6.应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。

学习啦在线学习网 　　二、扣税凭证问题不得抵扣进项税额

　　1.纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

　　增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。

学习啦在线学习网 　　纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

　　2.增值税专用发票无法认证、纳税人识别号不符以及发票代码、号码不符等情况之一的其进项税额不允许抵扣。

　　3. 开具错误的增值税发票不允许抵扣

学习啦在线学习网 　　4.增值税专用发票开出之日起，超过180天未认证的(因客观原因导致除外)，不能抵扣。(国家税务总局公告2011年第78号)

　　5.虚开的增值税专用发票不得抵扣。

　　6.票款不一致的增值税专用发票不得抵扣

　　纳税人购进货物、应税劳务或服务、无形资产、不动产的，支付运费，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务或服务等的单位一致，才能抵扣进项税额，否则不予抵扣。

　　7.汇总开具增值税发票，没有销售清单不能抵扣。

　　8.对开增值税专用发票不允许抵扣

学习啦在线学习网 　　三、非正常损失不得抵扣

　　非正常损失是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。

　　1.非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

学习啦在线学习网 　　2.非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。

学习啦在线学习网 　　3.非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

　　4.非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

　　纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

学习啦在线学习网 　　四、用于最终消费(负税人)不得抵扣

学习啦在线学习网 　　1.用于集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

学习啦在线学习网 　　2.纳税人的交际应酬消费属于个人消费，进项税额不得抵扣。

学习啦在线学习网 　　3.购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务，进项税额不得抵扣。

　　4.纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

学习啦在线学习网 　　上述不得抵扣的计算方法：

学习啦在线学习网 　　1.已抵扣进项税额的购进货物(不含固定资产)、劳务、服务，发生上述情形的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减;无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。

　　不得抵扣的进项税额=实际成本×适用税率

学习啦在线学习网 　　2.已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生上述规定情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

　　不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率

　　固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。

学习啦在线学习网 　　五、用于简易计征办法和免税项目，不得抵扣

学习啦在线学习网 　　用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

　　简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

学习啦在线学习网 　　应纳税额=不含税销售额×征收率

学习啦在线学习网 　　一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

　　不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额)÷当期全部销售额

学习啦在线学习网 　　主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。

学习啦在线学习网 　　六、采用差额征税的，允许扣减的款项中的进项税额不得扣除。

　　差额征收：

　　1.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。

学习啦在线学习网 　　2.经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。

　　3.融资租赁和融资性售后回租业务差额计征。

　　4.航空运输企业的销售额，不包括代收的机场建设费和代售其他航空运输企业客票而代收转付的价款。

学习啦在线学习网 　　5.试点纳税人中的一般纳税人提供客运场站服务，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。

学习啦在线学习网 　　6.试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。

　　7.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

　　营改增一般纳税人进项税额抵扣操作指南

学习啦在线学习网 　　第一部分：基本规定

　　(一)什么是增值税进项税额?

学习啦在线学习网 　　增值税一般纳税人适用一般计税方法的，用当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额为当期应纳税额。

　　进项税额是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。

　　注释：当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

学习啦在线学习网 　　例：某增值税一般纳税人从事建筑服务，2016年6月10日，购进建筑材料，取得的增值税专用发票上注明的税额为100万，则100万为该纳税人当期的进项税额。

　　(二)哪些进项税额准予从销项税额中抵扣?

学习啦在线学习网 　　答：下列进项税额准予从销项税额中抵扣：

　　1.从销售方取得的《增值税专用发票》(含税控《机动车销售统一发票》)上注明的增值税额。

学习啦在线学习网 　　2.从海关取得的《海关进口增值税专用缴款书》上注明的增值税额。

　　3.购进农产品，全部取得《增值税专用发票》或《海关进口增值税专用缴款书》，可以按照注明的增值税额进行抵扣。未全部取得的，采取《农产品增值税进项税额核定扣除办法》进行抵扣。

学习啦在线学习网 　　4.从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

　　提示：增值税专用发票抵扣需要当月进行认证或勾选，认证相符或确认勾选的，应在次月申报期进行申报抵扣，否则不予抵扣。海关进口增值税专用缴款书需要进行“先比对后抵扣”，稽核比对结果为相符的，应于稽核比对相符的当月申报期内进行申报抵扣，否则不予抵扣。

学习啦在线学习网 　　增值税专用发票需在开具之日起180天内进行认证，海关进口增值税专用缴款书需在开具之日起180内进行稽核比对。超过时限的，不予抵扣。

　　例：某增值税一般纳税人2016年6月取得一份增值税专用发票，发票上注明金额100万元，税额6万元，并于当月在增值税发票查询平台对该发票进行了勾选确认。该纳税人应于7月申报期内申报抵扣进项税额6万元。会计处理如下：

学习啦在线学习网 　　借：相关科目 1000000

　　应交税金-应交增值税(进项税额) 60000

学习啦在线学习网 　　贷：银行存款 1060000

学习啦在线学习网 　　(三)哪些进项税额不得从销项税额中抵扣?

学习啦在线学习网 　　答：下列情形的进项税额不得从销项税额中抵扣：

学习啦在线学习网 　　第一种情形：纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

学习啦在线学习网 　　纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

　　例：A企业为增值税一般纳税人，2016年6月境外B企业向其提供咨询服务，A企业在主管税务机关为B企业代扣代缴增值税6000元，但A企业不能够提供与该业务相关的境外单位的对账单或者发票。 故该笔进项税额不得抵扣。会计处理如下：

　　借：管理费用 或相关科目 6000

学习啦在线学习网 　　贷：银行存款 6000

　　第二种情形：用于简易计税方法计税项目的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

　　简易计税方法是指一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，适用简易计税方法计税的一般纳税人，其取得的用于简易计税方法计税项目的进项税额不得抵扣。如：房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产老项目、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务等。

　　例：某建筑企业为增值税一般纳税人，2016年6月购买材料，取得增值税专用发票注明金额100000元，进项税额17000万元，该批材料用于适用简易计税方法的老建筑项目，该笔进项税额不得抵扣，应直接计入成本。会计处理如下：

　　借：原材料 或相关科目 117000

　　贷：银行存款 或相关科目 117000

　　第三种情形：用于免征增值税项目的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

　　免征增值税是指财政部及国家税务总局规定的免征增值税的项目。如：养老机构提供的养老服务、婚姻介绍服务、从事学历教育的学校提供的教育服务、农业生产者销售的自产农产品等。

学习啦在线学习网 　　第四种情形：用于集体福利的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

　　集体福利是指纳税人为内部职工提供的各种内设福利部门所发生的设备、设施等费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用。

　　第五种情形：用于个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

　　个人消费是指纳税人内部职工个人消费的货物、劳务及服务等所发生的费用。如：交际应酬消费、职工个人的车辆加油费等。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

学习啦在线学习网 　　上述第二至五种情形其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。若纳税人取得的进项税额同时用于正常缴纳增值税项目和简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，则进项税额可以抵扣。

学习啦在线学习网 　　第六种情形：非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

　　非正常损失的购进货物是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物被依法没收、销毁、拆除的。该货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务所对应的进项税额不得抵扣。

　　例：某企业为增值税一般纳税人，2016年6月因管理不善霉烂变质材料一批，该批材料购买时，取得增值税专用发票注明金额100000元，进项税额17000万元，该笔进项税额已抵扣。假设无相关责任人赔偿，则，该批材料的进项税额如何处理?

　　非正常损失的购进货物，其取得的进项税额不得抵扣，故该笔进项税额应做进项税额转出处理。会计处理如下：

　　借：待处理财产损益——待处理流动资产损益 117000

学习啦在线学习网 　　贷：原材料 或相关科目 100000

学习啦在线学习网 　　应交税费——应交增值税(进项税额转出)17000

学习啦在线学习网 　　借：管理费用 117000

学习啦在线学习网 　　贷：待处理财产损益——待处理流动资产损益117000

　　第七种情形：非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。

　　非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物、加工修理修配劳务和交通运输服务是指因管理不善造成在产品、产成品被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成在产品、产成品被依法没收、销毁、拆除的。该在产品、产成品所耗用的购进货物、加工修理修配劳务和交通运输服务所对应的进项税额不得抵扣。

学习啦在线学习网 　　第八种情形：非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

　　非正常损失的不动产是指因管理不善造成不动产被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成不动产被依法没收、销毁、拆除的。该不动产以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务所对应的进项税额不得抵扣。

　　上述所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

　　第九种情形：非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

学习啦在线学习网 　　纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务是指因管理不善造成不动产在建工程被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成不动产在建工程被依法没收、销毁、拆除的。该不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务所对应的进项税额不得抵扣。所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

学习啦在线学习网 　　第十种情形：购进的旅客运输服务。

学习啦在线学习网 　　旅客运输服务是指客运服务，包括通过陆路运输，水路运输，航空运输为旅客个人提供的客运服务。纳税人取得的旅客运输服务的进项税额不得抵扣。

　　例：某企业为增值税一般纳税人，2016年6月，职工报销差旅费，其中报销交通费用(飞机票)11100元，取得增值税专用发票注明金额10000元，进项税额1100元。则，该笔旅客运输对应的进项税额如何处理?

　　纳税人购进的旅客运输服务，对应的进项税额不得抵扣，故该笔进项税额应直接计入相关损益类科目，不得抵扣。会计处理如下：

学习啦在线学习网 　　借：管理费用 或相关科目 11100

　　贷：其他应收款—XX 11100

　　第十一种情形：购进的贷款服务。

　　贷款服务是指是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。如：银行提供的贷款服务、金融商品持有期间利息收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入。纳税人取得的贷款服务的进项税额不得抵扣。

　　第十二种情形：购进的餐饮服务。

学习啦在线学习网 　　餐饮服务是指是指通过同时提供饮食和饮食场所的方式为消费者提供饮食消费服务的业务活动，纳税人取得的餐饮服务的进项税额不得抵扣。

　　第十三种情形：购进的居民日常服务。

学习啦在线学习网 　　居民日常服务是指主要为满足居民个人及其家庭日常生活需求提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。纳税人取得的居民日常服务的进项税额不得抵扣。

学习啦在线学习网 　　第十四种情形：购进的娱乐服务。

　　娱乐服务是指为娱乐活动同时提供场所和服务的业务。具体包括：歌厅、舞厅、夜总会、酒吧、台球、高尔夫球、保龄球、游艺(包括射击、狩猎、跑马、游戏机、蹦极、卡丁车、热气球、动力伞、射箭、飞镖)。纳税人取得的娱乐服务的进项税额不得抵扣。

学习啦在线学习网 　　(四)取得的不动产和不动产在建工程怎样抵扣?

学习啦在线学习网 　　答：1.基本规定

　　(1)适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

　　①抵扣时间。60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

　　②取得的形式。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。房地产开发企业自行开发的房地产项目，是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。

学习啦在线学习网 　　③融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用分2年抵扣的规定。

　　融资租入的不动产即出租人根据承租人所要求购入不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁行为。

　　施工现场修建的临时建筑物、构筑物，包括在施工现场修建的临时工棚，简易住房等。

学习啦在线学习网 　　例：2016 年6 月5 日，某增值税一般纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。6 月20 日，该纳税人取得该大楼的增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的增值税税额为2000万元。按照规定，2000 万元进项税额中的60%,1200万元将在本期(2016 年6 月)抵扣，剩余的40%，800万元于取得扣税凭证的当月起第13 个月(2017 年6 月)抵扣。

　　(2) 纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额分2年从销项税额中抵扣。

学习啦在线学习网 　　不动产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价。

　　分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

学习啦在线学习网 　　注释：纳税人购进货物和设计服务、建筑服务用于改建、扩建、修缮、装饰不动产，购进的该部分材料成本计入不动产原值的，按照如下情况处理：

学习啦在线学习网 　　①购进该部分材料成本未达到不动产原值50%，则该项购进材料的进项税额可于当期全部抵扣。

学习啦在线学习网 　　②购进该部分材料成本达到或超过不动产原值50%，该项购进材料进项税额中的60%于当期抵扣，剩余的40%于取得扣税凭证的第13 个月抵扣。

　　例：某增值税一般纳税人2016年6月10日购入材料用于不动产的改建，增值税专用发票上注明的金额为1000万元，税额为170万元，该部分材料成本计入不动产原值。

　　①如果不动产原值为2500万元，该次改建支出未达到不动产原值50%，则170万元可以在当期(2016年6月)全部抵扣。

学习啦在线学习网 　　②如果不动产原值为1500万元，该次改建支出超过不动产原值50%，则170万元当期(2016年6月)只能抵扣102万元(170×60%)，剩余68万元(170×40%)在取得扣税凭证的第13个月(2016年7月)抵扣。

　　(3)已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

　　不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)×不动产净值率

　　不动产净值率=(不动产净值÷不动产原值)×100%

　　例：2016 年6月15 日，纳税人买了一座楼办公用，2000 万元，进项税额220 万元，该纳税人在当期抵扣132 万元，待抵扣88万元。2017 年4 月，纳税人将办公楼改造成员工食堂，用于集体福利。

　　如果2017 年4 月该不动产的净值为1600 万元，不动产净值率就是80%，则该纳税人2017年需要转出的进项税额为：(132+88)×80%=176万元。

　　(4)按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

　　可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

学习啦在线学习网 　　依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。

学习啦在线学习网 　　注释：增值税一般纳税人取得增值税专用发票，未在规定期限内到税务机关办理认证、申报抵扣或者申请稽核比对的，不得作为合法的增值税扣税凭证，不得计算进项税额抵扣。

学习啦在线学习网 　　例：2016 年6 月15 日，某增值税一般纳税人购进办公楼一座共计3330 万元(含税)。该大楼专用于职工宿舍使用，计入固定资产，并于次月开始计提折旧，分10 年计提，无残值。6 月20 日，该纳税人取得该大楼如下3 份发票：增值税专用发票一份并认证相符，专用发票注明的金额为1500 万元，税额165 万元;增值税专用发票一份一直未认证，专用发票注明的金额为600 万元，税额66 万元;增值税普通发票一份，普通发票注明的金额为900 万元，税额99万元。该大楼用于集体福利，当期进项税额不得抵扣，计入对应科目核算。

　　2017 年6 月，纳税人将该大楼改变用途，用于生产经营。该纳税人可按照不动产净值计算可抵扣进项税额。允许抵扣进项税额为：

　　不动产净值率=〔3330 万元-3330 万元÷(10×12)×12〕÷3330 万元=90%

学习啦在线学习网 　　纳税人购进该大楼是共计取得三份增值税发票，其中两份增值税专用发票属于增值税扣税凭证，但其中一份增值税专用发票在用途改变前仍未认证相符，属于不得抵扣的增值税扣税凭证。取得的一份增值税普通发票，不属于增值税扣税凭证。因此，按照规定，该大楼允许抵扣的增值税扣税凭证注明税额为165 万元。

　　可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率=165万元×90%=148.5万元。

　　2.会计核算

学习啦在线学习网 　　(1)纳税人取得不动产或者不动产在建工程，按规定一年可以抵扣的，在进行帐务处理时，将进项税额计入“应交税金—应交增值税(进项税额)”科目进行核算。

学习啦在线学习网 　　例：某增值税一般纳税人，2016年6月购入材料用于不动产的改建，增值税专用发票上注明的金额为1000万元，税额为170万元，该部分材料成本计入不动产原值。该不动产原值为2500万元，则，该企业当月进项税额应如何处理?

　　该次改建支出未达到不动产原值50%，则170万元可以在当期(2016年6月)全部抵扣，会计处理如下：

　　借：固定资产 10000000

　　应交税费——应交增值税(进项税额) 1700000

学习啦在线学习网 　　贷：银行存款 或相关科目 11700000

　　(2)纳税人取得不动产或者不动产在建工程，按规定两年可以抵扣的，将当期可以抵扣的60%进项税额计入“应交税金—应交增值税(进项税额)”科目进行核算”;将取得进项税额的40%作为待抵扣进项税额，记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目，并于该不动产允许抵扣的当期，转入“应交税金—应交增值税(进项税额)”科目进行正常的申报抵扣。

学习啦在线学习网 　　例：某增值税一般纳税人，2016年6月购入办公楼一栋，会计上作为固定资产处理，取得增值税专用发票，发票上注明金额1000万元，税额170万元，则，该纳税人购入办公楼涉及的进项税额如何处理?

　　该纳税人取得的不动产，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

　　2016年6月会计处理：

学习啦在线学习网 　　借：固定资产 10000000

学习啦在线学习网 　　应交税费—应交增值税(进项税额) 1020000

　　应交税费—待抵扣进项税额 680000

　　贷：银行存款 11700000

学习啦在线学习网 　　2017年6月会计处理：

　　借：应交税费—应交增值税(进项税额) 680000

学习啦在线学习网 　　贷：应交税费—待抵扣进项税额 680000

　　第二部分：抵扣方式

　　(一)增值税专用发票的抵扣方式是什么?

　　答：增值税专用发票抵扣可以通过增值税发票查询平台进行勾选、网上扫描认证、到办税服务厅扫描认证等三种方式。本次营改增试点的增值税一般纳税人，2016年5月至7月期间不需进行增值税发票认证，而是通过增值税发票查询平台选择确认用于抵扣的增值税发票信息。

　　(二)海关进口增值税缴款书抵扣方式是什么?

　　答：海关进口增值税缴款书通过海关缴款书数据采集及比对结果接收办理平台先进行稽核比对，比对相符后，其增值税额方能作为进项税额在销项税额中抵扣。

学习啦在线学习网 　　(三)农产品抵扣方式是什么?

　　答：北京市增值税一般纳税人购进农产品，全部或部分取得农产品收购发票或者普通发票，该类纳税人取得农产品增值税专用发票和海关进口增值税专用缴款书，按照农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法规定的方法计算抵扣进项税额。

　　提示：生活服务业中的餐饮业以及建筑业和其他建筑服务的园林绿化等行业可能购进农产品。农产品是指初级农产品。

学习啦在线学习网 　　(四)完税凭证抵扣方式是什么?

　　答：按照完税凭证上注明的税额，通过申报方式进行抵扣。

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