房地产投资信托管理办法
学习啦在线学习网 房地产投资信托是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产项目投资经营管理,并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托制度。下面由学习啦小编为大家整理的房地产投资信托管理办法，希望大家喜欢。
房地产投资信托管理办法
进入2014年，银行信贷紧缩导致房地产市场低迷，房企对于资金面需求持续增加，这为房地产信托的发展提供了市场机会，同策咨询研究部监测数据显示，2014年上半年，信托公司发行的房地产集合信托规模为1628.8亿元，和2013年同期的1634.5亿元的规模相比，并没有明显的下降。但是，今年以来，信托等金融机构在市场低迷期对于房地产的投资趋于谨慎，尤其是在房企资金面仍然趋紧的情况下，尽管房企对信托资金的需求较大，对于信托业务来讲是一个比较好的增长机会，但是，这也就意味着投资房地产信托的潜在风险正在逐渐加大。
基于以上因素，同策咨询研究部针对68家信托公司地产投资管理能力展开研究，近期完成了《2014年68家信托公司地产投资管理能力研究报告》 (以下简称：报告)，在报告中，除了对68家信托公司房地产投资管理能力做综合分析之外，我们还特别针对这些信托公司展开在运营实力、房地产投资实力和主动管理能力等三个方面单项研究。
首先，从信托公司地产投资实力单项指标来讲，信托公司地产投资实力主要反映的是信托公司在地产投资上投入的资源、专业化程度以及对地产行业的风格偏好。为了研究68家信托公司的地产投资实力，同策咨询研究部将会通过一些指标比较客观的衡量每家信托公司的地产投资实力，比如地产信托产品发行规模和地产信托在公司内部占比等指标。
具体而言，在《2014年68家信托公司地产投资管理能力研究报告》中，68家信托公司地产投资实力主要包含产品发行能力、收益能力和专业能力这三个一级指标。其中，在产品发行能力上，同策咨询研究部选取资产2013年和近3年(2011-2013年)发行地产项目数和地产信托募集规模为二级指标，以避免不同年份数据波动对信托公司产生影响;在收益能力上，我们选取地产信托平均预期年收益率作为二级指标，在专业能力上，我们选取2013年新发行地产信托占信托行业地产信托规模之比和2013年新发行信托占公司内部信托之比来衡量。
同策咨询研究部高级研究员聂辽宁认为，根据上述68家信托公司地产信托投资实力排名结果，排名前十位的信托公司有中融信托、四川(楼盘)信托、新华信托、华润信托、中铁信托、杭工商信托、安信信托(600816,股吧)、大业信托、百瑞信托、平安信托。其中，大部分信托公司地产投资实力表现较强主要是受产品发行能力影响比较大，比如，中融信托、华润信托2013年地产信托发行规模分列第1、2位，为634.16亿元和332.15亿元，远远超出其他信托公司，这一定程度上为它们的地产投资实力加分。
学习啦在线学习网 同时，从其他地产投资实力排名靠前的信托公司来看，四川信托、新华信托、平安信托、杭工商信托、中铁信托，这些信托公司2013年的地产信托发行规模排名位于第4-8位，均在130亿元以上，安信信托2013年的地产信托发行规模排名位于第10位，发行规模达到了130.4亿元。同样，这些信托发行规模较大的公司也具有较强的投资实力
学习啦在线学习网 同策咨询研究部监测数据显示，2013年整个信托行业发行的地产信托的总规模为3999.67亿元，而地产投资实力排名前十位的信托公司的集中度达到了54.97%，行业集中度达到了较高的水平。
学习啦在线学习网 但是，对于发行规模靠前的信托公司来说，地产信托产品的收益率排名没有优势，收益率排名反而位于中游水平，而且对于平安信托和华润信托，其地产信托产品的收益率排名比较靠后。
通过研究发现，信托公司地产信托募集规模和收益率有着相反的关系，即地产信托募集规模高，收益率低，反之，地产信托募集规模低，收益率高。原因可能在于规模较小的信托公司交易对手主要是中小型开发商，这些中小型开发商议价能力更弱，只能承受更高的融资成本;较大规模的信托公司的交易对手主要为大型品牌开发商，而大型品牌开发商信誉能力较好，议价能力较强，此时，融资成本往往低于中小开发商。
学习啦在线学习网 第二，从信托公司运营实力来讲，主要反映的是信托公司资产管理和盈利方面的整体的实力，虽然资产管理规模不是越大则公司越强，但是也总体上反映了公司的业务拓展以及管理上的实力，而盈利能力则一定程度上反映了公司的业务结构。
房地产投资信托的种类
从不同角度看，对 REITs 有多种不同的分类方法，常见的分类方法有以下几种：
学习啦在线学习网 1、根据组织形式，REITs 可分为公司型以及契约型两种。
学习啦在线学习网 公司型 REITs 以《公司法》为依据，通过发行 REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs 股份的持有人最终成为公司的股东。
学习啦在线学习网 契约型 REITs 则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型 REITs 本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。
学习啦在线学习网 二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，因此契约型 REITs 比公司型 REITs 更具灵活性。公司型 REITs 在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型 REITs 则较为普遍。
学习啦在线学习网 2、根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。
学习啦在线学习网 权益型 REITs 投资于房地产并拥有所有权，权益型 REITs 越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是 REITs 与传统房地产公司的主要区别在于，REITs 主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。
抵押型 REITs 是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。
混合型 REITs 顾名思义是介于权益型与抵押型REITs 之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型，而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%，并且权益型 REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性
学习啦在线学习网 3、根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种 REITs。
封闭型 REITs 的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份;而开放型 REITs 可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。封闭型 REITs 一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。
4、根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。
学习啦在线学习网 私募型 REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。私募型 REITs 与公募REITs的主要区别在于：第一，投资对象方面，私募型基金一般面向资金规模较大的特定客户，而公募型基金则不定;第二，投资管理参与程度方面，私募型基金的投资者对于投资决策的影响力较大，而公募型基金的投资者则没有这种影响力;第三，在法律监管方面，私募型基金受到法律以及规范的限制相对较少，而公募型基金受到的法律限制和监管通常较多。
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