不动产抵押登记管理办法
不动产抵押,是指以不动产为抵押标的物而设立的抵押。下文是不动产抵押登记管理办法,欢迎阅读!
不动产抵押登记管理规定
学习啦在线学习网 物权法定是物权法的一项重要原则。不动产抵押是在不动产上设定负担,直接关系交易第三人和后位抵押权人的利益,为了便于第三人与抵押人进行交易时作出合理预期,避免遭受损害;也为了方便债权人查看抵押财产的权属关系以及抵押权的优先顺位,以决定是否接受该物抵押担保,设定不动产抵押应当办理登记。
担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定:“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”物权立法过程中,有人提出,担保法要求抵押办理登记是正确的,但规定“抵押合同自登记之日起生效”混淆了债权行为与物权行为的效力。抵押合同的订立是以发生物权变动为目的的原因行为,属于债权关系范畴,其成立、生效应当依据合同法确定。抵押权的效力,除要求抵押合同合法有效这一要件外.还必须符合物权法的公示原则。将抵押合同的效力和抵押权的效力混为一谈,不利于保护抵押合同当事人的合法权益。比如某甲与某乙订立了房屋抵押合同,但是拖着不与某乙办理抵押登记,随后又将该房屋抵押给了某丙,与某丙办理了抵押登记。根据本条规定,当某甲不履行债务时,由于某丙办理了登记享有抵押权,可以优先受偿,而某乙没有办理登记,不享有抵押权。如果以为不登记抵押合同不发生效力,那么,某乙不仅不能享有抵押权,连追究某甲合同违约责任的权利都丧失了.这不仅对某乙不公平,也会助长恶意损害他人权益的行为,不利于社会经济秩序的维护。因此,物权法有必要区分抵押合同效力和物权变动效力。经研究,物权法接受了上述意见,将担保法规定的“抵押合同自登记之日起生效”,修改为“抵押权自登记时设立”。
财产抵押是重要的民事法律行为,法律除要求设立抵押权要订立书面合同外,还要求对某些财产办理抵押登记,不经抵押登记,抵押权不发生法律效力。
学习啦在线学习网 根据本条规定,需要进行抵押登记的财产为:
1.建筑物和其他土地附着物;
学习啦在线学习网 2.建设用地使用权;
3.以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;
4.正在建造的建筑物。不动产抵押登记,可以使得抵押财产的物上负担一目了然,使实现抵押权的顺序清楚明确,有利于预防纠纷,保护债权人和第三人的合法权益,维护交易安全,保障经济活动的正常进行。
不动产抵押特征
不动产抵押是一种物权担保,因此,它具有物权的排他性和追及性等一般特征,同时由于抵押权的特殊性,使其又有自身的特征,从而也有别于其他担保。
1、从属性。不动产抵押是为担保债务的偿还而设立的,其从属性是明显的。不动产抵押合同从属于主合同,即抵押合同的发生和存在必须以主合同的存在为前提。抵押的从属性主要表现在三个方面:成立上的从属性,消灭上的从属性和处分上的从属性,抵押的成立需要以存在相应的债权为前提,不能摆脱主台同而单独设立不动产抵押合同。被担保的主合同终止,抵押合同电终止。不能将抵押权与主合同分离而使其单独存在或单独转让。既不能离开主合同而单独转让抵押权,也不可只保留抵押权而转让主合同。
2、优先受偿性。有关不动产抵押担保制度的立法,通常也是以此为立足点的,例如,1964年制定颁行的苏俄民法典第192条规定:“由于抵押,在债务人不履行抵押担保的债时,债权人(抵押权人)有权比其他债权人优先从抵押财产的价值中得到清偿”。我国民法通则及担保法的规定也突出了优先受偿性,以满足债权救济要求。在一些房地产抵押法规中,规定则更为明确。
3、补充性。只有在债务人不履行合同义务时,才发生要求担保人履行担保责任的问题。因此,不动产抵押人承担责任具有朴充性,如果债务人履行合同义务,则不发生抵押人承担责任的问题。
学习啦在线学习网 4、特定性。包含两个意思:一是抵押担保的数额是一定的,抵押物的价值与担保的债权也大体是一致的。(担保法)规定:“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”如果抵押物的价值小于被担保的债权,则债权人就可能无法全部清偿。在这种情况下,抵押权人虽可要求抵押人就超出抵押物金额部分作为普通债权偿还。但无疑增大了抵押权人受偿的风险。二是抵押标的是特定的。用作保证的财产是不特定的,而抵押物则必须是特定的。抵押物的特定化是物权排他性的必然要求,对此,各国还规定公示登记制度,对抵押物通过公示登记使之进一步特定化。
5、不转移占有性。不动产抵押均不转移占有,抵押人对抵押财产仍能继续行使占有、使用、收益和处分的权利。这是区别于其他担保的一个显著特点。不转移占有,有利于抵押人通过对抵押物的使用、收益而增加清偿债务的能力,有利于抵押权人避免因直接占有所带来的使用、收益、维护和保管的种种不便,减轻 抵押权人的负担。有鉴于此,抵押成为抵押权人和抵押人都乐意接受的一种担保方式。
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