房地产投资策略

房地产投资策略

学习啦在线学习网 　　投资者对于房地产的投资目标是希望每一单都能给为自己带来收益,　那么投资房地产又有哪些策略呢?下面由学习啦小编为大家整理的房地产投资的策略，希望大家喜欢!

　　房地产投资的策略

　　(一)地段的选择

　　好的地段带来巨大财富无论是西方经济学理论还是马克思主义经济学理论，都承认级差地租的存在，都肯定不同的地段有不同的价值。在香港，位于商业金融中心——中环一带的地价，每平方米高达1万多港元，甚至几十万港元，而新界一带较偏僻的地区，地价就低多了。

　　然而，如同其他任何事物一样，地段的价值也是变化的。十多年前，深圳、珠海还是一个偏僻的小渔村，如今已成为发达的城市，地皮的价值自然大大增值。在同一座城市里，不同地段的价值也在发生变化，新的道路的开通，新的公用设施的建立，都会使地价发生变化。对于房地产投资商来说，选择具有发展潜力的地段进行投资，是投资成功的又一保证。

　　所谓好的地段，也有两个方面的涵义。

　　第一方面的涵义是，投资者本人认为好，而其他人士尚未认同的地段。在这种情况下，投资成本较低，而若成功，则获利巨大。香继许多大资本家在房地产方面的成功，均得益于独具慧眼，比别人更早认识到了某些地段的潜在价值。毫无疑问，在这种地段的投资风险也很大。

学习啦在线学习网 　　第二个方面的涵义是，好的地段就是大家均看好的地段。房地产投资的规律表明，一个地区或地段，在开拓者投资之后，会逐渐产生吸纳效应，吸引更多的投资者前来开发，逐步引起该地区或地段的地价升值。这种升值将会持续一段时间，直到稳定在某一范围。对大多数投资者来说，这段升值期，是投资的大好时机。尽管获利相对少一些，仅仅能获得平均利润，但风险也很小。

　　(二)质量的选择

　　建筑质量是实现价值的保证在房地产投资中，建筑质量是一个广义的词，它不仅仅指建筑物的结实和安全程度，而且还包括建筑物的审美价值，建筑物的周围环境和建筑物的适用性。

学习啦在线学习网 　　除了土地投机商外，房地产投资商的投资利益的获得主要靠房屋的出租和出售来实现，因此，建筑质量的好坏，决定了用户是否乐于租用或购买。

　　因此，在房地产业界流传一句话，若要判断一栋房子是房地产商搞的还是用户自建的，只要看墙砖是否垒得整齐就行了。建筑物作为房地产商提供给社会的商品，作为房地产商进行房地产开发价值的实现，必须特别注意建筑质量，这已经成为房地产投资商进行开发的基本准则。

　　(三)市场的选择

　　(四)经营方式的选择

　　1.房地产投资付款方式的选择

　　选择适当的房地产投资付款方式对于以家庭、个人为投资主体的散户来说是一件技巧性很强的工作。尽力争取有利的付款方式，可以大大改善投资条件。

学习啦在线学习网 　　通常，投资房地产的一般付款方式如下：

　　(1)付定金。

　　定金多少无统一规定，通常为房屋售价的5%～10%。定金付得越少越好，付得少，一旦对方违约，损失就小。因此，在卖方可以接受的条件下，定金要尽量少付。

　　(2)付款。

学习啦在线学习网 　　通常分四次或三次，分两次或一次付清全部价款的情况较少，只有特殊情形下才应用。

　　第一次付款，在签订买卖契约书时支付，有人称之为签约金，通常为售价的10%左右。

　　第二次付款。卖方交付产权证、近期地产税单等办理产权转移、申报土地增值税单时支付，通常为房屋售价的40%。

学习啦在线学习网 　　第三次付款。收到土地增值税单，卖方缴清增值税后支付，通常为售价的40%。

学习啦在线学习网 　　第四次付款。产权过户完成，房屋和产权证交给买方时支付，通常为售价的10%。这一次付款要付清全部款项。

　　选择有利的付款方式应从签订房地产买卖合同书时着手，特别对付款时间、每期付款额、支付方式等应仔细商讨、研究、选择。一旦签约，便只能按合约办事。

　　2.巧用房地产抵押权(借鸡生蛋)使用房地产抵押权，取得金融机构贷款，可以克服个人投资房地产自有资金不足的局限性。

学习啦在线学习网 　　3.长短线投资的策略长线投资是指在购入房地产之后，较长时期(例如10年、20年)地持有，以获取租金收入为主，同时兼及房地产价格的稳健升值。

　　一般来说，投资期愈长，胜算愈高，嫌钱的幅度亦愈大。这在世界日益发达、城市不断繁荣的今日，是不言而喻的。因而，要在房地产投资中独占鳌头。立于不败之地，要靠长线投资。

　　短线投资是指时间一般不超过5年，较为频繁地买卖房地产，不断地低买高卖，从而赚取房地产的价格差价。短线投资只要流转有术，善于捕捉时机，加点运气，还是大有可为的。近期的楼花买卖，就令不少炒家尝足了甜头。但是，另一方面，房地产变现性差，短线投资有时套现困难，加之极易受到经济衰退的打击和影响，风险较高，投资者要高度警觉。

学习啦在线学习网 　　在实际的操作中，长短线投资有时很难区分清楚。可兼具长线和短线两种方式，灵活掌握。如投机者张某买下位置不错、升值潜力大的一层楼后，原以为短期内即可高价抛出，殊知价格在相当一段时间内却徘徊不前，“套牢”了资金，平价卖出又不舍得，令他头痛不已，只好先出租，短线变长线，反过来，原作长线投资的，市场大幅看涨，十分利于脱手时，就可以果断套现，获取大笔价差收入。

学习啦在线学习网 　　投资者对两种方式的运用，主要取决于市场的行情和自身的决策。

学习啦在线学习网 　　4.最佳投资组合的策略个人投资房地产，最好的方式是选择比较稳健的种类，分散投资，寻求最佳组合。

学习啦在线学习网 　　房地产投资可以有几种选择：直接投资购买房地产;购买房地产投资券;购买房地产开发经营股份公司股票。

　　(1)直接投资购买房地产。

　　这是投资者用现款或分期付款等方式直接向房主或房地产经营公司购买房地产。

　　它的特点是风险较小，资本保值、增值可靠程度较强。但它所需要的资金一般较多，对投资房地产的知识，技巧和管理能力要求较高。由于房地产的流动性较差，有时难于以期望的价格脱手。

　　(2)购买房地产投资券。

　　投资者所得效益不是靠自己直接出售房地产或出租房地产获得，而是投资券到期清盘时，房地产开发公司结算给本息。

学习啦在线学习网 　　它的特点是所需投资资金比直接购房少，而且随时可以通过投资券的转让收回资金。因此，它更适于富余资金不多又不愿承担风险的一般居民购买。

学习啦在线学习网 　　(3)购买房地产开发经营股份公司股票。

　　股票不能兑换，只能转让，收益来自股息、红利和转让时的升值。股票的升贬值，受市场波动影响大，因而具有较大的风险性。但由于房地产供不应求是一种长期趋势，房地产价值呈现稳定增加的趋势。因此，与购买其他产业的股票相比，购买房地产股票的风险相对又小得多。〔注〕三者的比例分配视当时市场的行情来决定和作调整。

学习啦在线学习网 　　例如，股市处于股票发行量小、股价持续上涨的情况下，可适当加大购买股票的资金比例，但不可全部转往股票，而且要随时注意信息，在股票发行量增多时，迅速作出新的投资决策。房地产股票有不动产作为基础，不动产的总趋势是随着时间延长而增值，尤其在我国从传统的计划经济转向市场经济的历史阶段中，不动产的价值会明显迅速地增长。因此，无论房地产股票或房地产本身，价值总是趋涨的。

　　⒌时机的选择时机选择有两方面的涵义：

学习啦在线学习网 　　一是指由经济景气等宏观经济形势决定的时机。

学习啦在线学习网 　　经济学的研究表明，在任何国家的经济运行当中，都存在着经济萧条、经济复苏、经济高涨、经济衰退，再到经济萧条的经济周期。

　　如果说要研究经济周期对各个行业的影响的话，恐怕经济周期对房地产的影响是最大。在经济由萧条走向高涨的时期，房地产价格猛涨;反之，在经济由高涨走向萧条的时期，房地产价格猛跌。因此，房地产投资者必须密切关注经济运行的宏观变化，把握宏观经济为房地产投资创造的时机，才能作出正确的决策。

　　一个著名的房地产投资商曾经说过房地产投资要买落不买涨，即在经济萧条时投资，在经济复苏时收获。1989年以后该商人在中国沿海地区购买了大片土地，两年之后，随着1992年初中国经济的复苏和中国改革开放步伐的加快，他所购买的土地价格一升再升，现已超过原来价格的两倍。因此，正确的投资时机的选择，对房地产投资者来说，至关重要。

学习啦在线学习网 　　二是指选择在房地产开发的哪一阶段投资。

　　按照房地产专家的研究，房地产的开发过程是一个由八个阶段组成的周期。即：买地，安排贷款，中间贷款，出租，收入，成熟，老化，拆除。

　　在开发周期的不同阶段投资，有不同的效益，也有不同的风险。收益越大，风险也越大，就看投资者的实力和胆魄能不能把握住不同的时机。在买地阶段进行投资，收益最大，但是此阶段不确定因素很多，甚至连开发商本人也无法确定能否成功，因此，风险也最大。随着工作的进展，从获得贷款到建成出租，一切因素逐渐确定，风险随之减少，利润也随之减少。不能说在哪个阶段投资是最佳时机，只能根据每个投资者的实力来确定。

　　房地产投资的原则

学习啦在线学习网 　　房地产投资的原则是指投资者在投资过程中遵循的准则。

学习啦在线学习网 　　1、注重市场原则

　　2、注重策划原则

　　3、注重投资规模

　　4、注重信息

学习啦在线学习网 　　5、注重收益和风险的匹配关系

学习啦在线学习网 　　6、注重投资结构的优化

　　7、注重投资的可靠性

学习啦在线学习网 　　8、注重投资杠杆原理的应用

　　9、注重自身特色的发挥

　　10、注重长期发展战略