何谓预约合同违反合同承何责

学习啦在线学习网何谓预约合同违反合同承何责

学习啦在线学习网 　　预约合同的本质是契约。预约合同最早存在于买卖、使用借贷、消费借贷等个别契约之中，后被有些国家扩及于所有契约。下面由学习啦小编为你就案例详细介绍预约合同的相关法律知识。

　　何谓预约合同 违反合同承何责

　　[案情分析]

　　【分歧】

学习啦在线学习网 　　第一种意见认为，按照租赁合同约定，游某未履行提前告知义务，应视为游某同意续租一年店面，因此，杨某、游某仍属于一年的店面租赁合同关系，游某自然有权续租。

　　第二种意见认为，杨某和游某在原租赁合同期满后，仅在2010年7月25日至2010年8月24日属于租赁合同关系，8月25日之后，双方不再属于租赁合同关系，游某应当交还店面并按规定给付违约金。理由是：原租赁合同期满后，杨某未向游某发出邀请游某继续租赁店面的要约，游某的主张即“未提前一个月通知是否续租，应视为游某同意续租一年”属于单方“承诺”，该承诺因缺乏订立合同的要约而无法生效，因此双方不属于一年租赁期间的租赁关系。同时，依照合同规定，因杨某未提前三个月通知游某不再续租店面，游某有权按照原合同约定的租金续租店面一个月即2010年7月25日至2010年8月24日，为此，在此一个月期间，杨某、游某仍属于店面租赁关系，月租金为原租金。

　　该一个月店面租赁期满后，杨某、游某双方未形成新的店面租赁关系，杨某要求游某返还店面，游某即应交还店面，同时按约定给付违约金。另认为对合同续租约定“游某未履行通知义务，视为同意续租一年”的解释上，应采取体系解释的方法。合同中同时约定了双方均未履行告知义务时产生的法律后果。杨某未履行告知义务，游某即享有续租的绝对权利，即该约定赋予了游某决定是否续租的绝对权利，一旦其同意打算按原条件续租一个月，杨某必须同意。游某未履行告知义务，同样应当赋予杨某决定是否给予游某续租的绝对权利，即当杨某作出按照原月租120%的租金与游某续租店面一年的要约时，强制游某做出同意的承诺;但该条文不能强制杨某必须或已经发出了该要约。否则，该条文等于给杨某做出了必须续约的义务规定，与上述游某享有的绝对权利明显不对称。为此，对该合同约定条文必须采取体系解释，才能保证合同约定不显失公平。

　　笔者不同意第二种意见，也不赞同第一种意见中的“现杨某、游某仍属于一年的店面租赁关系“的结论。笔者认为，杨某和游某在约定期间均未向对方提前通知是否续租的情况下，合同期满后出租人杨某、承租人游某应当按双方约定的“原租金的120%，其他条件不变”的内容订立为期一年新的《租赁合同》，若杨某拒绝与游某签约，出租人杨某则构成对双方成立生效的《预约合同》的违约，应向承租人游某承担因违反《预约合同》的违约责任。理由如下：

学习啦在线学习网 　　预约合同也称“预约”，是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同;将来应当订立的合同，称为“本约”(也叫本合同)。如将来欲买卖飞机票为本约，而预先约定将来购买飞机票，则为预约。在“预约”中，本合同在“预约”成立时尚未成立。“预约”合同的成立和生效，仅使当事人负有将来按预约规定的条件订立主合同的义务，而不负有履行将来要订立的合同中的义务。预约虽然仅使当事人负有订立本约的义务，但也是一种合同。

　　如果预约的一方当事人不履行其订立本约的义务，则另一方有权请求法院强制其履行义务及承担违约责任。本案中杨某、游某在租赁合同中约定：“如游某在合同期满前一个月未通知杨某是否续租合同，应视为游某同意续租一年，租金为原租金的120%，其他条件不变;如杨某打算在合同期满后不再将店面续租给游某，应在合同期满前三个月提前通知游某，否则游某有权按照原租金续租一个月。”

　　从双方约定的权利义务内容及通常租赁交易习惯看，是当事人为充分利用租赁物物尽其用考虑到合同期满后一时租赁物交还闲置可能造成损失时，而双方之间在租赁合同中预先约定了在一定条件成就下将来应当订立一定主合同(指新租赁合同)的“预约”，也就是上文所述的预约合同，该预约合同已经成立只是尚未生效而已，且是附生效条件的预约合同。也就是说本案的预约合同中还设置了一定的生效条件，在条件成就前，合同尚未生效，权利人不能行使权利，义务人也不必履行义务，一旦条件成就，合同即开始生效，则权利人即可行使权利，义务人也需履行其义务。这里的权利义务指的是一方可要求对方按约定条件与自己签约的权利及当对方提出符合约定的请求时负有与相对方按约定条件签约的义务。