二手房购房毁约应该要如何处理
学习啦在线学习网 对于二手房购房毁约的事情,在生活中也是时常发生的,那么,面对二手房购房毁约的情况,该如何处理呢?以下是由学习啦小编为大家整理的二手房购房毁约的处理方式,希望能帮到你们。
二手房购房毁约的处理方式
学习啦在线学习网 一、 出售房屋时,权利登记如果仅为卖方一人的,那么基于不动产的公示、公信原则,买方有理由相信卖方系房屋的完全权利人,其与卖方之间签订的买卖合同,应认定为有效。
这种情况下,卖方如果单方面的要求解除二手房买卖合同,法律是不予以支持的,买方能够捍卫自己的正当利益。但是如有证据能够证明买方在交易过程中存在过错,或与卖方一起恶意串通,损害其他共有人利益,那么则会判断二手房买卖合同是无效的。
二、 出售房屋时,如果房屋权利登记为多个人时,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,其他权利人如果不同意出售该房产的情况下,应认定买卖合同无效。
这种情况下,为了保护其他房屋共有人的权利,法院则会判断买卖合同无效。因此,各位购房者在买房时,应当重点留意房屋共有人的相关事项,调查清楚该房产是否是个人,如果房屋共有人不同意出售,那么买家也只能放弃购买。
二手房购房毁约的现象
现象一:上家后悔不卖房
房市一路飙升,房价上涨,卖方违约情况由此增多。尽管房屋出卖方在房屋买卖合同中,约定了违约金的支付,但是,仍然有很多卖家不惜承担违约金赔偿作为代价,赚取差价。
学习啦在线学习网 点评:受市场利益驱动,采取违约方式,获得涨价带来的收益,此现象属于典型的恶意毁约。民法中的诚实信用原则体现在合同法中,就是合同信守原则,均要求当事人双方遵守合同约定,合法正确地行使双方的义务。同时,合同法中约定了违约责任,购房者可以要求卖房人继续履行合同。如果合同已不能实际履行,购房人还可要求赔偿相应损失。
学习啦在线学习网 现象二:卖房家庭意见不一
学习啦在线学习网 买卖双方签订的预约合同(包括定金、居间合同等),出卖方往往只有部分产权人出面签约,事后,其他共有人以未征得同意为由提出诉讼,要求确认预约合同无效。
点评:此类现象往往比较复杂,需要具体分析。按照民法规定,共有人擅自处分共有房屋,如果其他共有人不追认或者处分人事后没有取得完全权利,此行为即属于无效。
但现实生活中,往往一些当事人利用该条款,明明签约出售了房屋,却以其他共有人不同意为由,要求确认合同无效。一旦发生这类情况,必须首先基于事实判断。通过各种事实和证据查明,如果其他共有人明明知道,但不表示反对或者应当知道该买卖行为,那么在法律上也可以推定已经征得了其他共有人默认或者追认,构成民法上的表见代理,视为合同有效。
现象三:“包购纠纷”不是违约
学习啦在线学习网 下家认为既然与中介签订合同,约定具体的买卖条件,且付了一定数额的意向金或预付了部分房款,后未能买到房子,即是中介违约了。
点评:判断是否违约得看合同如何约定。法律没有规定中介公司有义务必须买到房,但是一旦中介公司作出承诺或者保证买到房屋,如果仍没有买到,应当视为违约。
学习啦在线学习网 现象四:因“不吉利”退房
买卖双方交易后,下家得知房屋中有人死亡或者门牌号中有“4”,以“不吉利”为由提出退房。
学习啦在线学习网 点评:这往往涉及到法律和风俗的关系。一般来说,法律不会考虑迷信因素。但是,在一些特殊情况下,可能对购房者的心理影响特别大,法官也会参酌这些因素,进行利益考量。
二手房购房时买家存在违约情况
学习啦在线学习网 如果买方存在违约状况,而卖方提出解约,并三方无异议的也可直接签署《解约协议》,卖方可要求不退定金。
买方违约一般有以下几种情况:
1,买方提供的资料不完整、不真实、无效导致房屋无法过户;
2,由于主观原因,买方不想买了;
3,买方超过合同约定期限支付房款;
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