二手房买卖签约后房主反悔如何处理

　　二手房相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。很多人关心二手房买卖签约后，出现房主反悔的情况，应该如何处理的问题。下面由学习啦小编为你详细介绍二手房买卖的相关知识。

　　二手房买卖签约后房主反悔的处理方法

　　1、二手房买卖对于买方来说存在什么风险?

学习啦在线学习网 　　在二手房交易的过程中，买方处于相对于劣势的地位。二手房买卖对于买方来说存在什么风险?

学习啦在线学习网 　　(1)卖方不按照合同的规定交房。

学习啦在线学习网 　　(2)卖方不协助办理过户登记。

学习啦在线学习网 　　(3)有可能因为房屋自身存在的原因导致买卖交易无效。

　　(4)卖方配偶或者共有人声称不知情，导致合同无效。

　　(5)在交易完成后，卖方拒绝迁出户口。

　　2、二手房买卖交易过程中，房主反悔了该怎么办?

　　网友提问：我今年3月份经中介与王某签订了一份房屋居间合同，王某将其位于高新区的房屋以110万的价格出售给我，我向王某支付了购房款5万元，其余房款双方约定进托管账户。后双方办理过户手续时，王某反悔了，并称该房屋所有权人是其儿子(王某儿子已满18周岁)，他签订的合同是无效的。请问，面对这样的情况，我该怎么办呢?

　　律师解答： 王某儿子已满18周岁，具有完全民事行为能力，此房屋的所有权归王某儿子所有，王某虽是其父母但其已成年，其父母对其财产无处分权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。由此可知你与王某的房屋买卖合同是有效的，若王某儿子不同意过户，你可以要求王某承担违约责任或者要求解除合同并要求王某对其损失承担损害赔偿责任。

　　3、二手房买卖，卖方反悔可以要求继续履行合同并强制过户房产吗?

学习啦在线学习网 　　在二手房的楼价持续上升，有不少在签订合约之后反悔，导致合同无法履行。不少购房者就想到了要求继续履行合同并强制过户房产。但是购房人对是否能要求继续履行二手房买卖合同及能否通过诉讼形式请求强制过户不太理解。

　　诉请继续履行合同，强制过户的条件：

　　第一，买方要确保持续符合购房资格。

学习啦在线学习网 　　第二，买方要追加中介方和卖方欠款银行作为第三人，其中卖方欠款银行涉及到赎楼，便于法院判决该第三人配合赎楼。

学习啦在线学习网 　　第三，买方要准备好一次性支付购房款。而这也正是以便卖方不配合办理按揭手续时，一次性付款给法院，由法院执行强制过户，再将房款放给卖方。

　　买方符合上述条件要求继续交易并强制过户的，必须准备好足够的购房资金，在将购房款汇入法院账户后，法院就可以向国土部门发出裁定书强制过户。这一做法，就完全避开了卖方，无需卖方配合进行按揭手续。因此，符合一定条件的购房者完全可以要求卖方继续履行交易并过户，以维护自己的合法权益。

　　预防二手房买卖签约后房主反悔情形出现的方法

学习啦在线学习网 　　一般来讲，预防二手房买卖签约后房主反悔，作为购房者，应该采取的对策可以有以下几方面：

　　(1)在与二手房房主签订购房合同时，购房者必须提前考虑房价上涨等因素，考虑相关的可能结果，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔。

学习啦在线学习网 　　(2)为避免因为房主主张房屋为夫妻共有而最后被判定合同无效，买房人应在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

　　(3)为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担责任作出书面约定。

　　(4)购房者要了解待购的房屋是否属于不能上市的国家法律明确规定的农村宅基地所建房屋，如果是的话，建议城镇居民不要购买这类房屋。

　　二手房买卖流程

　　买卖双方达成交易意向后，通过真房网办理相关手续，完税过户。

　　·一次性交易

　　1.查册;

　　2.网签;

学习啦在线学习网 　　3.测绘/递件;

　　4.报税;

　　5.完税过户;

学习啦在线学习网 　　6.领取新房产证。

　　·赎契

学习啦在线学习网 　　1.业主到原贷款银行办理提前还清贷款申请;

　　2.确认欠款本息后，准备足额的赎契楼款存入银行指定账户;

学习啦在线学习网 　　3.银行批核通过后进行扣款;

　　4.银行通知领《房产证》及涂销资料，办理涂销手续;

　　5.涂销完成后，可转一次性交易或按揭贷款。

学习啦在线学习网 　　·按揭贷款

　　1.查册;

学习啦在线学习网 　　2.预约网签、收件、约评估;

　　3.提交贷款所需材料及签署贷款合同及相关文件;

　　4.资料齐备后送银行审批;

学习啦在线学习网 　　5.银行出具同意贷款书;

学习啦在线学习网 　　6.递件(可递件连入押);

　　7.问税;

　　8.交税过户;

学习啦在线学习网 　　9.出新证(及他证);

学习啦在线学习网 　　10.房管局归档;

　　11.入押;

学习啦在线学习网 　　12.出他项权利证;

学习啦在线学习网 　　13.送资料至银行发放贷款;

　　14.退资料

学习啦在线学习网 　　注：以上资料仅供参考，以当地房管局政策为准。

　　二手房交易税费表

　　买方

　　1交易手续费：建筑面积*3元/平方

　　2、产权登记费：

学习啦在线学习网 　　个人：50元/宗;每加1人增收10元;

　　单位：80元/宗

　　非住宅：550元/宗，每加1人增收10元

　　3 交易契税：

学习啦在线学习网 　　(1)购买家庭唯一住房，单元总建筑面积90平方米以下的普通住宅：地税局评估价*1%

学习啦在线学习网 　　(2)购买家庭唯一住房，单元总建筑面积90平方米以上-144平方米以下：地税局评估价*1.5%

　　(以上需以家庭为单位，买方必须提供户口本原件、结婚证或半个月累的无婚姻登记证明原件，户籍所在地的无房证明)

　　(3)单元建筑面积在144平方米以上(含)：地税局评估价*3%

学习啦在线学习网 　　(4)非家庭唯一普通住房：地税局评估价*3%

　　(5)赠与、非住宅、单位购买：地税局评估价*3%

学习啦在线学习网 　　4 交易印花税：

　　个人住宅：免征

　　非住宅，单位购买或出售：地税局评估价*0.05%

　　5 抵押登记费：

　　抵押权人是个人住宅：50元/宗

　　单位住宅：80元/宗

　　非住宅：550元/宗

　　6 证照印花税：5元/证，每增加1人加收5元

　　卖方

学习啦在线学习网 　　1交易手续费：建筑面积*3元/平方

　　2交易印花税：

　　个人住宅：免征

　　非住宅，单位购买或出售：地税局评估价*0.05%

　　3土地出让金：

学习啦在线学习网 　　房改房、安居房、解困房：地税局评估价*1%

学习啦在线学习网 　　商品房、私房：地段基准价*面积*10%(基准地价要上房管局网址查询)

学习啦在线学习网 　　单位：地段基准价*房屋面积

　　4个人所得税：

学习啦在线学习网 　　免征:普通住宅的房产证满5年或能提供《广州共有住房缴款明细表》或《预售合同》或《拆迁补偿协议》或《安居协议》或购房协议的签约时间等证明满5年的且家庭双方现时是唯一住房。

　　未满5年征收：地税局估价*1%或差额*20%(有发票)

学习啦在线学习网 　　5营业税:免征：

　　房产证满5年或契税完税证满5年且144平方米以下的普通住宅

　　未满5年的普通住宅及非普通住宅：地税局估价*5.6%

学习啦在线学习网 　　满5年的普通住宅(大于144平方米)征收：(土税局估价-上手发票收入价)*5.6%

　　6土地增值税：

　　免征：个人住宅

　　非住宅或单位出售(提供发票)：用四级超率累进税率，增值额=转让收入-应扣除项目金额;税金=增值额*适用税率速算公式

　　增值额未超过扣除项目金额50%的：增值额*30%=税金

学习啦在线学习网 　　增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的：增值额*40%-扣除项目金额*5%=税金

　　增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的：增值额*50%-扣除项目金额*15%=税金

学习啦在线学习网 　　增值额超过扣除项目金额200%：增值额*60%-扣除项目金额*35%=税金

学习啦在线学习网 　　不能提供发票：地税局评估价*3%

　　注：以上资料仅供参考，以当地房管局政策为准。

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