二手房购房需要办理的程序都有哪些
学习啦在线学习网 在生活中，随着新房的房价越来越高，很多人不得不选择购买二手房，但是，在购买二手房之前，是需要提前了解购房的程序的，这样才不会被坑。以下是由学习啦小编为大家整理的二手房购房的流程，希望能帮到你们。
二手房购房的流程
1、看房:主要需要注意的是房屋的性质(商品房、自建房、经济适用房等等)确定所选的房屋有上市进行买卖的资格。并且清楚自己需要承担的各项税费。为了避免可能出现的问题,在补充合同里加上维护自己(买房人)的利益的条约(主要是卖房人一方的原因导致不能进行交易,需要赔偿损失。)
学习啦在线学习网 还需要注意的是房产的日期及房产证上是否有其他人的署名,假如房产由几个人共同拥有,那么办理相关手续时都要在场。
2、估计房价,找好中介。房价估计可以就看看条件位置差不多的其他房源的定价,中介一定要找有好口碑的,合法正规的。中介费要一次谈清,不要牵扯到其他费用。
接下来提交订金。一般订金不会超过成交价的五分之一。因为一些原因,订金太高是不会被认可的。
3、签合同。买卖双方及中介共同确定好订金、首付、贷款办理的时间及办理过户手续的时间。承担物业费的明细等等购买细节,然后就可以签订包含这些细节的合同了。(假如发现房屋处在租期,可以与卖房人进行协商:卖房人将自过户之日起的房租,交与买房人。合同一式两份。)
学习啦在线学习网 4、买房资格审讯。住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内,对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭,方可办理存相关手续。
5、贷款办理。带上自己的身份证明,收入证明,婚姻状况证明等办理银行贷款,期间也会涉及到评估费、公积金贷款有担保费等等,具体的银行相关工作人员都会提供帮助。
6、办理过户手续及交税。买房人依据中介的建议带上相关证件去政府相关部门办理,一般 就可以办理下来。还要依据自己所购买二手房的情况进行交税,不同的房屋收税是不同的。
二手房购房的注意事项
一、核实产权是否清晰
卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。如果有共有人，则需共有人均同意卖房。
学习啦在线学习网 二、核实房屋状况
学习啦在线学习网 1、房屋建筑状况
学习啦在线学习网 如房屋坐落的位置、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。
学习啦在线学习网 2、房屋小区状况
如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。
学习啦在线学习网 3、房屋权利情况
学习啦在线学习网 如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。
三、明确交易程序
二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。
1、看房、签约
学习啦在线学习网 看房满意后，买方决定购房，应与卖方确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。
学习啦在线学习网 2、按合同约定付房款
一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。
前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在或可立即解除抵押等权利限制条件，按交易进度支付房款，即签合同付定金、过户后付大部分房款、交房后付余款。
学习啦在线学习网 后者则需要签合同付定金、签按揭合同付首期款、余下的房款由银行打到卖方帐户上。
3、交房
学习啦在线学习网 ①交房的时间和条件。交房一般与尾款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。
学习啦在线学习网 ②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此前最后缴费证明。
③房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。
4、过户
过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确：
①到房管局办理买卖合同登记和过户的时限，一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时间。
学习啦在线学习网 ②过户所涉税收和费用的承担。
③买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。
④户口迁出。在卖方(原户主)未迁出前，现行政策不同意买方(新户主)户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定。
学习啦在线学习网 四、明确违约责任
学习啦在线学习网 和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。因此，双方在签约时就应当明确违约责任，具体应注意以下几点：
①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。
②每项主要义务均应有违约责任一一对应。
③违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。
④应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据。
二手房签约的注意事项
学习啦在线学习网 一、房屋的基本情况
学习啦在线学习网 二手房购房合同里面要明确房屋的具体信息：房子地址、建筑类别、面积、房产证件号等。对于出售房子的租赁情况也应该在合同中告知清楚，避免可能出现买房能到了房产证却无法行使房屋使用权的情况。此外，房屋是否存在抵押情况也需要明确告知购房者，以免对以后办理产权证的时间以及房款的交付方式造成影响。
二、房屋面积
合同中的房屋面积应该约定好房屋是按套转让的，这样可以达成买卖双方对于面积理解的共识，避免因为双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷。
三、房产过户和税费
学习啦在线学习网 合同中应该包括房屋产权证过户的方式、时间以及税费的支付方式，这样约定好后能够在办理房产过户时按合同规定的时间履行，约定好双方的行为，能使交易的安全性得以保障。
四、房款的支付方式和时间
房款这个问题为了避免日后的纠纷，在签订合同时一定要有相关的条款来进行约定。对于购房者来说，应该按照合同约定的付款时间和支付方式来进行房款的结算。
五、交房时间
学习啦在线学习网 二手房的交房时间和逾期赔偿也应当进行约定，这样可以保证购房者在约定的时间可以取得房屋的使用权，如果卖家逾期交房，对于购房者来说可以根据合同的内容来要求逾期赔偿，在法律上保护自己的权益。
六、合同变更
学习啦在线学习网 二手房购房合同中，如果合同有内容变更的话，需要卖方、买方、中介三方都知晓，对于这个条款也应当在合同中约定出来。避免购房合同的更改存在不知情的现象发生，造成合同私自篡改，从而引起纠纷。
七、责任约定
合同中应该约定好可能出现问题的处理方法，约定好买卖双方和中介于买卖双方在二手房交易过程中的责任，避免日后发生纠纷而导致无法追责，提前在合同中约定好便能保障好各自的利益。出现问题也能有据可查、有法可依。
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