2手房按揭购房的相关手续流程
学习啦在线学习网 由于房价越来也高,很多人在购房的时候都会考虑购买二手房,那么,购买二手房的时候,要如何办理按揭呢?以下是由学习啦小编为大家整理的二手房按揭购房的流程,希望能帮到你们。
二手房交易按揭贷款的流程
1、确定按揭服务公司和贷款方案
学习啦在线学习网 借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司,并向按揭服务公司提出贷款咨询,确定贷款方案。
学习啦在线学习网 2、查询公积金(如需公积金贷款)
与卖方确定购房意向后,借款人提供公积金帐号,由按揭服务公司进行公积金查询,确定可贷款的金额和贷款年限。
3、签定房屋买卖合同
借款人与卖方签定房屋买卖合同,在贷款中,约定好过户的时间、户口的迁移等。
学习啦在线学习网 4、准备贷款资料,审核贷款资质
按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料,有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。
学习啦在线学习网 5、签贷款协议,公证,保险
按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核,通过后,按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证,同时收取费用,包括房屋保险费等。(由于二手房交易的特殊性,银行一般会指定贷款担保公司提供服务,担保公司一般会收取手续费和担保费。)
6、办理房屋过户和抵押手续
借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续,并将抵押收件收据通过按揭服务公司交给贷款银行。
7、办理房产证和抵押证明
贷款人的房产证和他项权利证明办出后,按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交给银行。
8、银行放款
银行在收到借款人的以上两证后,将所贷金额发放给借款人。
通过中介购买二手房的注意事项
一、费用收取
学习啦在线学习网 国土房管局明确规定中介公司只能收取买卖双方合共房价3%的中介费。在实践中,中介费一般是由买方出的,另这个中介费是可以砍价的,能砍到1%。在与中介交易的时候不要一上来就跟中介砍价,这样会影响中介给你找房的信心,要砍价一定等到中介找到房子,你觉得买卖双方可以拍板的时候,这个时候可以提出中介费太高,砍价。
二、支付
学习啦在线学习网 在支付的时候,买方一定要把握主动权,最好是分批支付,原则上第一部分不要超过50%,最后一笔费用用于交楼后,水、电、煤气结清的情况下再支付。为何要分批给,因中国中介的极度缺乏诚信,当然中介也认为客户不可靠,所以出现问题经常出现互掐,房产中介一般会主动要求先交齐中介费,但是一般情况下,只要你中介费一交完,中介对你的态度立刻转变,主动权全在中介。
三、按揭公司的选择
一般中介公司会强行要你用他们的按揭公司,为何但找指定按揭公司,原因如下:
学习啦在线学习网 1)个别中介业务员可以提成;
学习啦在线学习网 2)按揭公司和你贷款银行有特殊关系,而你的过户回执以及拿回执换来的房地产原件,都在银行手上。自然,中介和按揭公司亲如家人,你想拿房产证,必须讨好中介,就的乖乖听话,让你什么时候交中介费,你就要什么时候给,这是中介的最后的王牌。如果你另找按揭公司,就价格来说会很便宜,工作效率可提高,而且到后期,中介没有任何把柄,中介就不会让你在没有完成工作的前提下支付中介费。
四、定金合同
合同一定要写清楚约定的事项和违约责任,能尽快网签的尽快网签,因网签可以防止一房二卖。当然,定金合同中肯定要明确约定什么时候正式签约,另外提醒网签不是一劳永逸,网签只有七天有效期,过了这个时间,网签合同失效,同套房产可另行签约合同,也就是说,网签后应赶紧办理过户,防止一房二卖的情况。
五、买卖合同
需要提醒两点:
1)中介合同是中介公司范本,并非国家出的正式范本,合同基本上不让修改,但在合同的最后,有一个其他约定的空白处,这个地方,买卖双方可以尽情发挥补充约定各项事宜,包括合同中没有的条款,在这另行约定。
学习啦在线学习网 2)合同的内容,要把握几个关键点,如物业名称,产权证号、买方付款方式及时间、卖方配合的义务(过户时需卖方提供,不提供或提供不全算违约)。
学习啦在线学习网 六、与中介签订的合同
学习啦在线学习网 在签定金合同的时候,中介就会要求签一份中介费协议,协议是中介草拟的,内容有利于中介,协议中约定了客户业主的中介费的支付义务,完全不提中介的任何义务。如果你有时间和精力,应该在此协议中加上一些内容:中介要完成的工作内容、不完成或迟延完成要扣除中介费、非因买卖双方的原因导致买卖不成的,中介费怎么处理。协议上的内容在签订买卖和合同当天就一次性付完中介费,这个问题也不大,因为迟延交付中介费,最多按照千分之五收违约金。
七、夫妻公共财产
学习啦在线学习网 有这么一种情况,房产证只有一个人的名字,但实际上房产属于夫妻共同财产,这就需要未显明方的一个同意出售房产的同意书,即便签合同的时候你不弄,到了银行按揭放款的的那一部分也是需要的。建议,能在签合同的时候拿到配偶的同意书当然是最稳妥的,如果不能,也要尽快补上。否则配偶可以主张合同无效。
签二手房购房合同的注意事项
1、签署合同前必须查清房屋基本情况
学习啦在线学习网 二手房购房合同里面要明确房屋的具体信息:房子地址、建筑类别、面积、房产证件号等。在签署合同之前,除了前期要进行初步的产权查询外,还要亲自进行产权的确认,尤其是二手房交易,产权确认十分重要。你需要在卖方或者中介的陪同下,拿着房产证到当地房地产交易中心进行产权状况核实,核实后才能和卖方签署正式的商品房买卖合同。
学习啦在线学习网 对于出售房子的租赁情况也应该在合同中告知,避免出现买到了房子却无法办理房产证的情况。此外,房屋是否存在抵押情况也需要卖方明确,以免对以后办理产权证及房款交付造成影响。
2、房屋面积
合同中的房屋面积应该约定好房屋是按套转让的,这样可以达成买卖双方对于面积理解的共识,避免因为双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷。
学习啦在线学习网 3、房产过户和税费
合同中应该包括房屋产权证过户的方式、时间以及税费的支付方式,这样约定好后能够在办理房产过户时按合同规定的时间履行,约定好双方的行为,能使交易的安全性得以保障。
学习啦在线学习网 4、房款的支付方式和时间
学习啦在线学习网 为了避免日后房款纠纷,在签订合时一定要有相关的条款来进行约定。对于购房者来说,应该按照合同约定的付款时间和支付方式来进行房款的结算。
5、交房时间
二手房的交房时间和逾期赔偿也应当进行约定,这样可以保证购房者在约定的时间内可以取得房屋的使用权。如果卖家逾期交房,对于购房者来说可以根据合同的内容来要求逾期赔偿,在法律上保护自己的权益。
6、合同变更
学习啦在线学习网 二手房购房合同中,如果合同有内容变更,需要卖方、买方、中介三方共同知晓,同时知晓条款也应当在合同中约定出来。避免造成合同私自篡改,从而引起纠纷。
7、删除合同中未作约定的空白部分
合同会有许多空白的地方,很有可能别有用心的人会利用这些空白处在合同上做手脚,损害你的利益。
学习啦在线学习网 8、保留所有费用的发票
对于房产交易来说,交易过程中会有很多税费的发票,也有各种其他费用的发票,这些都是重要交易资料的一部分,必须妥善地保存。当交易产生纠纷时,发票是重要的证明文件,并且在交易过程中可能也会需要用到发票,所以应该小心保管好。
9、别轻易签订委托书
通常情况下,你可能会涉及到需要委托的情况,比如委托中介机构进行产权确认、按揭贷款申请、过户手续办理等事宜,但是买房毕竟不是一件小事,在可以自己亲自办理的情况下最好不要委托。如果需要委托,要明确知晓任何形式的委托,当你认为某项委托并不需要时,可以与中介进行具体约定。
10、责任约定
合同中应该约定好可能出现问题的处理方法,约定好买卖双方和中介之间在二手房交易过程中的责任,避免日后发生纠纷而导致无法追责,提前在合同中约定好,以便便能更好地保障各自的利益。出现问题也有据可查、有法可依。
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