购房定金退换的相关规定

　　购房定金退还的规定

学习啦在线学习网 　　(一)如果开发商不具备商品房销售资格的，那么不想买房的话，定金可以退回。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。

学习啦在线学习网 　　(二)如果不想买房是因为开发商存在欺诈等行为，或者双方在签订购房合同时对合同条款协商不下，那么在这种情况下，开发商也是应当退还购房定金。

学习啦在线学习网 　　(三)根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。比如，由于发生了不可抗力导致购房者无力支付房款，那么也可以要求退回定金。

　　签订金协议要留意的内容

学习啦在线学习网 　　1、协议签订主体

学习啦在线学习网 　　定金协议签订时的当事人应与主合同人保持一致，主体不一致，定金协议无法起到担保的性质。

学习啦在线学习网 　　2、协议中约定交付期限

学习啦在线学习网 　　合同当事人应在定金协议签订之日起一定期限内交付定金，协议约定交付定金的期限时，必须明确、具体。

　　3、明确约定交付的方式

学习啦在线学习网 　　合同当事人应当在定金协议中约定交付定金的方式，比如通过现实的货币支付还是银行支付。如果是以银行支付的方式必须以收到交易凭证时视为交付

　　4、定金的数额必须在房屋成交金额的20%以内，超过的部分不受法律保护

　　定金的数额，由双方当事人协商确定。若定金的数额约定过高，可能使得守约方获得的损害赔偿过分地高于其实际损失额;若约定过低，则起不到担保合同履行的作用。具体数额由当事人约定，但不能超过成交价的20%，超过部分无效。

　　5、写明是“定金”两字，以免发生争议

　　协议中的款额如果不明确性质，不写明“定金”字样，容易发生争议;协议中约定的预付款、违约金和定金不能混淆，如果写成“订金”、“预付款”、“认购金”、“诚意金”等，协议条文无明确约定其具有定金性质，则不具法律效力。

　　6、违约责任应该具备可操作性

学习啦在线学习网 　　买卖双方约定以交付定金作为购房合同的担保，买方拒绝购房的，无权要求返还定金;卖方拒绝卖房的，应当双倍返还定金。

　　定金不能退的自身原因

学习啦在线学习网 　　1、签了认购书反悔，定金不能退。

　　购房认购书中有定金条款，购房者交款后反悔，违背了认购协议的根本目的，定金是不能够退还的。

　　2、因个人征信贷不了款，购房定金不退

学习啦在线学习网 　　由于个人征信属于购房者自身原因，因此导致商品房买卖合同最终未能签订，则购房者无权要求开发商返还自己所缴纳的定金。

　　《合同法》第115条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。
 

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