签订二手房的购房合同需要注意的事情

学习啦在线学习网 　　第一次购房的人，在买房子的时候会觉得流程很复杂，而在签订合同的时候也会因为一时疏忽导致钱财流走的情况。那么，到底在签订二手房购房合同的时候，需要注意什么事情呢?以下是由学习啦小编为大家整理的相关资料，希望能帮到你们。

　　签订二手房购房合同的注意事项

　　一、确认基本信息无误

　　在签订合同的环节，购房者需要确认的信息包括两个部分：

　　1)房屋本身的基本情况，包括房屋的产权情况;房屋地址和门牌是否严格填写;面积是否准确(以产权证为准)，如果有赠送面积应在合同中的其他条款中写明;房屋现状(毛坯、装修等);所赠送家具家电详单。

学习啦在线学习网 　　2)卖方的信息，包括卖方身份信息;产权证、卖方身份证和签署合同人要统一;是否有共有所有人，有的话需要到场签字确认。

　　二、如何付款要明确

　　涉及到钱的部分，购房者一定要多加留意，以免由于疏忽大意造成“钱房两失”。钱的部分需要约定两方面的信息：

　　1)交易房屋的总价、首付款、尾款都是多少，采取什么样的方式支付，支付的最晚时限。

　　2)税费由谁承担，二手房税费主要包括契税、增值及附加税、个人所得税、交易手续费、中介费等，特殊产权的房屋如已购公房、经济适用房还需要缴纳土地出让金。如果没有特殊约定，卖方需承担个人所得税、增值及附加税，买方需承担契税。

　　三、房屋交接具体内容

　　合同中不仅要涉及到交房时间还要注明物业、水电、燃气等费用的结算过户时间、卖方户口什么时候迁移。如果物业交割不清晰会影响购房者后续的生活节奏，而户口问题则会影响买方户口迁移，尤其是对于为了孩子读书购置的房屋。

学习啦在线学习网 　　四、违约责任写清楚

学习啦在线学习网 　　为了有效的保障交易顺利进行，二手房交易双方还需要在合同中明确什么样的行为属于违约，所需承担的责任是什么，以免发生纠纷无法确认权责，使交易更加复杂。常见的违约情况包括：逾期付款、逾期交房、逾期迁户口等。如在履行合同的过程中双方发生争议可以根据合同的约定来明确责任归属。

　　五、必要时签订补充协议

学习啦在线学习网 　　由于二手房交易复杂，每一个交易都具有独特性，因此只有将各类情况都加以说明、约定，才能更好的将双方意图表明。这就需要签订补充协议即是对原合同的补充或者变更。

　　六、二手房买卖合同无效的情况

　　1)合同签订人是限制行为能力人，且合同签订未取得法定代理人同意。限制行为能力人进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。否则房屋买卖合同无效。

学习啦在线学习网 　　2)合同签订人无民事行为能力。我国《民法通则》规定：无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此，无民事行为能力人的房屋买卖不能独立签订房屋买卖合同，即使签订了合同也是无效合同。

　　不通过中介购买二手房的流程

　　1、买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。这对买家来说极为关键，否则有可能导致后面所做的一切都是无用功。

　　2、买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间，并立约下定金。双方将过户事宜达成一致后，确定房屋交易价格。

　　3、签订二手房买卖合同，到房屋登记发证大厅进行网签，提供买卖双方身份证明原件及房屋所有权证。

　　4、缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。例如：面积、房屋坐落等。

　　5、如果是贷款的买受人，在与卖方签订完房屋买卖合同后，由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，即贷款的房子要办理相关按揭业务，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更后，银行将贷款一次性发放;如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金和银行同时申请。这是整个二手房过程中耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。

　　6、按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。

　　7、将合同交到房管部门产权交易相关办事窗口，拿受理单。

学习啦在线学习网 　　8、办理产权转移过户手续。买卖双方在房屋登记发证大厅办理完房屋所有权转移登记后，买方10个工作日后凭领取房屋所有权证通知单再次到房屋登记发证大厅领证。

　　9、凭受理单到税务机关缴纳相关税费，拿完税契证。

　　10、凭完税契证到房管部门办理房产证。

学习啦在线学习网 　　11、凭完税契证到土管部门办理土地证。

　　购房时要注意的细节

　　1、看房。

学习啦在线学习网 　　看房时首先要看该房屋所有权证，了解该房屋的性质。例如房改房，需了解业主是成本价还是优惠价购买的房屋。其次还需了解房屋所有权证上的房主与卖房人是否同一人。如果不是，需了解他们是什么关系，是否有委托书、公证书。最后，还需了解房屋的准确面积，房屋的内部结构和装修水平以及房子的质量、物业费、供暖费等是否有遗留问题。

　　2、签订合同。

　　一切承诺都需落实在合同上，以便将来产生纠纷时有据可查。

　　3、注意付款方式。

学习啦在线学习网 　　最好是在过户当天支付。办理过户手续时，只须将买卖双方所需的证件备齐，按照房管局的流程去办理即可。

学习啦在线学习网 　　4、注意房子税费的约定。

　　二手房子涉及的相关税费达十余种，而且针对不同类型不同情况有不同税费政策，要算清这笔账并不容易。虽然双方在交易过程中常常会约定税费的承担责任，但到了真正交纳税费时，因为多计算或者少计算税费导致的交易纠纷也不少。

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